Zasiedzenie nieruchomości to często jedyny sposób, by uregulować stan prawny działki lub mieszkania, które od wielu lat znajduje się w faktycznym władaniu innej osoby niż „oficjalny” właściciel. W poniższym wpisie wyjaśnię czym jest zasiedzenie i jakie przesłanki muszą być spełnione, aby do niego doszło.
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to sposób nabycia prawa własności przez długotrwałe i nieprzerwane posiadanie rzeczy jak właściciel. Zasiedzenie ma na celu usankcjonowanie długotrwałego stanu faktycznego, w którym posiadacz zachowuje się jak właściciel, podczas gdy rzeczywisty właściciel nie wykonuje swoich praw.
Podstawę prawną tej instytucji stanowi art. 172 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Warunki zasiedzenia
Aby doszło do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, muszą zostać spełnione dwie podstawowe przesłanki: samoistne posiadanie nieruchomości oraz upływ wymaganego prawem okresu czasu.
Posiadanie samoistne
Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel – dba o nią, ponosi koszty utrzymania, płaci podatki, jest postrzegany przez osoby trzecie jako właściciel nieruchomości, samodzielne decyduje o sposobie zagospodarowania, nie musi pytać właściciela o zgodę na dokonanie remontów.
Nie może zasiedzieć nieruchomości osoba, która jest jedynie jej posiadaczem zależnym czyli najemcą, dzierżawcą, biorącym w użyczenie, korzystającym na podstawie innej umowy zawartej z właścicielem.
Należy pamiętać jednak, że istnieje możliwość zmiany charakteru posiadania z zależnego na samoistne. Wola samoistnego posiadania (zmiana z posiadania zależnego na samoistne) musi zostać́ wyraźnie zamanifestowana i być́ czytelna (łatwa do zauważenia) dla otoczenia. Obowiązek wykazania -–udowodnienia tego, że doszło do zmiany charakteru posiadania ciąży na osobie, która się na ten fakt powołuje.
Upływ czasu
Czas potrzebny do zasiedzenia zależy od tego czy objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło w dobrej czy złej wierze i wynosi odpowiednio:
- 20 lat – jeśli posiadacz był w dobrej wierze;
- 30 lat – jeśli posiadacz był w złej wierze.
Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza samoistnego, że przysługuje mu własność́ nieruchomości.
W złej wierze pozostaje natomiast posiadacz, który wie lub na podstawie zaistniałych okoliczności powinien był wiedzieć́, że nie jest właścicielem nieruchomości.
Istnienie dobrej lub złej wiary oceniamy na moment objęcia nieruchomości w posiadanie.
Przed 1 października 1990 roku okresy posiadania wymagane do zasiedzenia były krótsze i wynosiły:
- 20 lat w razie wejścia w posiadanie w złej wierze,
- 10 lat w przypadku wejścia w posiadanie w dobrej wierze.
Terminy te obowiązywały w okresie od 1 stycznia 1965 r. do 1 października 1990 r.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1991 roku III CZP 73/90) do zasiedzenia nieruchomości, którego termin 20- letni upłynął przed dniem 1 października 1990 roku zastosowanie znajdą terminy zasiedzenia obowiązujące przed 1990 r.
Przykład:
Jeżeli objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło w 1967 r. w złej wierze, to termin zasiedzenia upłynął w 1987 r. Nie ma przy tym znaczenia, że wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie został złożony już po 1 października 1990 r. (nawet jeżeli wniosek jest składany dopiero teraz, a więc na kilkadziesiąt lat po upływie terminu zasiedzenia).
Możliwość doliczenia okresu posiadania przez poprzedników prawnych
Zgodnie z art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada rzecz, czas posiadania swego poprzednika.
Podstawowym warunkiem doliczenia jest przeniesienie posiadania pomiędzy poprzednikiem a następcą. Może ono nastąpić w różnej formie, w szczególności:
- poprzez wydanie rzeczy,
- poprzez umowę przenoszącą posiadanie,
- poprzez sukcesję uniwersalną (dziedziczenie).
Doliczeniu podlega wyłącznie posiadanie samoistne poprzednika. Jeżeli poprzednik był jedynie posiadaczem zależnym (np. dzierżawcą lub najemcą), jego okres posiadania nie może zostać uwzględniony przy zasiedzeniu.
W praktyce sądowej szczególne znaczenie ma ustalenie czy i od kiedy poprzednik manifestował wolę władania rzeczą jak właściciel. Brak jednoznacznych przejawów samoistności posiadania często prowadzi do oddalenia wniosku o zasiedzenie.
Należy pamiętać również o zasadzie, zgodnie z którą jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Przy doliczeniu okresu posiadania możemy mieć więc do czynienia z różnymi wariantami:
- jeżeli poprzednik objął nieruchomość w dobrej wierze, a następca również w dobrej wierze – termin zasiedzenia wynosi 20 lat,
- jeżeli poprzednik był w złej wierze, jego posiadanie może zostać doliczone, ale wyłącznie do 30-letniego terminu zasiedzenia, dobra wiara następcy nie „naprawia” złej wiary poprzednika.
Instytucja doliczenia posiadania poprzednika ma ogromne znaczenie praktyczne, zwłaszcza w sprawach dotyczących nieruchomości nabytych w drodze nieformalnych transakcji lub wielopokoleniowego władania gruntem. Umiejętne wykazanie przesłanek z art. 176 k.c. często przesądza o wyniku postępowania. Wobec tego, aby skutecznie przeprowadzić sprawę o zasiedzenie kluczowe jest odpowiednie przygotowanie materiału dowodowego – zeznań świadków, dokumentów prywatnych, map czy dowodów opłacania podatków – które pozwolą wykazać zarówno samoistność posiadania, jak i jego ciągłość.
Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika?
Postępowanie o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie bywa skomplikowane. Najwięcej problemów może sprawiać ustalenie charakteru posiadania czy zgromadzenie dowodów potwierdzających posiadanie samoistne nieruchomości.
Radca prawny może:
- przeanalizować stan sprawy pod kątem spełnienia przesłanek zasiedzenia,
- pomóc ustalić dowody, które potwierdzą spełnienie przesłanek zasiedzenia,
- przygotować kompletny wniosek o zasiedzenie do sądu,
- reprezentować klienta w toku całego postępowania sądowego.
Jeżeli chcesz sprawdzić, czy w Twojej sytuacji możliwe jest zasiedzenie skontaktuj się z kancelarią. Pomogę Ci ustalić czy spełniasz warunki zasiedzenia i przygotuję kompletny wniosek do sądu.